Volete vivere in Giappone ma non sapete da che parte incominciare per affittare un alloggio?
Per necessita` o per curiosità ecco tutto quello che vorreste chiedere e tutto quello che non vorreste sapere (^_^) sul misterioso mondo del mercato immobiliare giapponese, visto con l'occhio dello dello straniero ovviamente;
ovvero
GUIDA ALL`AFFITTO IN GIAPPONE
PER IL GIOVANE AFFITTUARIO INESPERTO
Per semplicità di consultazione la guida e` divisa in tre parti
1) Guida alla scelta della casa
2) Guida all'affitto della casa
3) Consigli per il giovane affittuario (ovvero come muoversi)
GUIDA ALLA SCELTA DELLA CASA
ovvero
come faccio a capire che una sistemazione e` meglio di un'altra?
Ovviamente ci sono molti parametri per valutare il valore e la qualità di una casa. Per la maggior sono gli stessi a cui siamo abituati dalle nostre parti, ma alcuni in Giappone hanno valenza particolare.
Esaminiamoli separatamente secondo i due aspetti che concernono una tipica abitazione, ovvero l'esterno e l'interno.
1.0 L`ESTERNO: FUORI DALLA CASA
Cominciamo a prenderla alla larga vedendo quali categorie di abitazioni ci sono. Faccio notare che queste categorie sono astratte e non associate ad una particolare tipologia/architettura di abitazione.
1.1 Categorie di strutture (ovvero “apaato o mansion?”)
In occidente non esisterebbe questa categorizzazione, ma in Giappone esiste la distinzione tra “apaato” (“appartamento”) e mansion. La differenza consiste sostanzialmente nel fatto che le mansion sono costruite con materiali migliori e quindi hanno un costo più elevato. Sia chiaro che tutto il discorso viene fatto per linea di massima:
- apaato: di solito e` costruito secondo criteri di massimo risparmio di materiali e spazi. Per i primi possiamo notare, per esempio, che gli apaato sono mal isolati acusticamente, mentre per i secondi basti riportare alla mente i “temibili” palazzoni che popolano l'immaginario comune nonché centinaia di anime robotici. Insomma negli apaato non ci sono abbellimenti di sorta (cancelli rifiniti, giardini, decorazioni, stili curati, ecc.) e sono ospitati in strutture piuttosto grezze, prefabbricate o dove il crudo cemento la fa da padrone. Delle portinerie nemmeno l'ombra. Per queste caratteristiche di solito non ci sono spese condominiali da pagare.
- mansion: qui forse c'è più eterogeneicità che negli apaato. Si va da stabili molto simili agli apaato a stabili lussuosi e signorili. In ogni caso si tratta di appartamenti di qualità superiore, assolutamente da preferire se non si e` in forti ristrettezze economiche. Solo in questa categoria, e tra quelli più costosi aggiungerei, si possono trovare delle portinerie o reception. Sempre per questo discorso spesso necessitano di spese condominiali che variano a seconda dei servizi e delle strutture a disposizione.
1.2 Tipologie di strutture (ovvero “in che tipo di casa abiti?”)
Vediamo invece ora nel dettaglio quali sono le tipologie/architetture di abitazione che possiamo trovare in Giappone.
- condomini: alti fino a una quindicina-ventina di piani al massimo (ma la maggior parte e` ben al di sotto), sono strutture che ospitano molti appartamenti. Possono essere sia di tipo apaato che di tipo mansion. Normalmente al piano terra e/o sotterraneo e` presente un ampio parcheggio. Nei condomini di un certo livello a volte al piano terra non ci sono appartamenti (che sarebbero i meno pregiati), ma solo parcheggi e/o portinerie. Sia apaato che mansion spesso hanno un'architettura che offre un terrazzo ai piani superiori (perché costruiti tipo a scaletta).
- grattacieli: alti fino all'inverosimile ospitano sempre appartamenti costosi, spesso di lusso, comunque mai a buon mercato. Come si può facilmente capire non rappresentano l'abitazione del giapponese medio. Inutile dire che appartengono esclusivamente alla categoria mansion.
- villette mono/pluri-familiari: raramente a schiera e quasi mai su più di due piani, vengono classificati come mansion. Questo tipo di abitazione non si trova mai al centro di zone affollate e trafficate, ma sempre in zone più riparate e tranquille (dette altresì residenziali, che comunque possono benissimo essere a ridosso delle stazioni o di zone “calde”). Anche qui ce n'è per tutti i gusti: dalle spartane alle lussuose, quasi sempre con parcheggio annesso. Spesso dispongono di almeno un piccolo giardino e si presentano con un aspetto molto più familiare delle altre tipologie.
- case tradizionali: in questa categoria rientrano ville mono-plurifamiliari di architettura prettamente giapponese (pre-occidentalizzazione), sia di moderna concezione che d'epoca. Insomma, quel tipo di case che si associano all'epoca dei samurai. Di solito dispongono di un ampio giardino ed e` inutile dire che non hanno un prezzo molto abbordabile. Da tenere presente che quelle d'epoca, sebbene molto belle esteticamente e dotate di grande fascino, sono case poco luminose, di solito con un forte odore dovuto all'invecchiamento dei materiali e tendenzialmente fredde in inverno. (il fascino dell'età ha un prezzo ^__^!). Se avete denaro da spendere tenete comunque presente questi svantaggi.
1.3 Posizionamento dello stabile (ovvero “in che zona abiti?”)
Come e` facile immaginare la posizione ha un peso importante nella determinazione del valore della casa (e di conseguenza dell'affitto). Abitazioni ubicate dentro o in prossimità di zone centrali o molto ambite subiscono un'impennata dei prezzi. Fortunatamente ci sono zone a ridosso di zone pregiate che vengono poco considerate e mantengono prezzi convenienti, per cui ci si può anche trovare, come si suol dire, a pochi passi dal centro senza spendere molto (sia chiaro che sono zone che non brillano di splendore, ma in cui comunque si può vivere bene).
Altro fattore fondamentale e` la vicinanza di stazioni metro e del treno. Quando vi recate in agenzia le distanze vengono espresse in minuti di percorrenza a piedi (o di macchina) e non in metri. Tali distanze sono sempre piuttosto precise. La fascia più costosa e` senz'altro quella degli appartamenti entro i 15 minuti a piedi dalla stazione, oltre i giapponesi preferiscono non muoversi a piedi e vengono quindi segnalate le fermate autobus nelle immediate vicinanze.
Infine, come nel resto nel mondo, si valuta l'accoglienza della zona e la vicinanza di negozi e la presenza di servizi.
1.4 Collocamento dell'appartamento nello stabile (ovvero “a che piano abiti?”)
Ora ci avviciniamo di più alla porta d'ingresso e analizziamo la collocazione dell'appartamento all'interno della struttura ospitante. Di regola per lo stesso tipo di appartamento il valore sale man mano che si sale con i piani (e di conseguenza l'affitto). Inutile dire che se volete risparmiare volate bassi.
Inoltre pare che in Giappone gli appartamenti che si affacciano verso sud ricevano più luce, per cui risultano essere più ambiti e, manco a dirlo, più costosi (certamente e` da valutare poi se davanti alla finestra a sud non ci sia un bel grattacielo di 30 piani).
1.5 Eta`
Che l'età di uno stabile sia un identificatore del suo valore e` cosa nota. Ciò che non e` differisce in Giappone però e` la valutazione del tasso di invecchiamento. Infatti bisogna sapere che in Giappone gli edifici non sono fatti per durare. La vita media di uno stabile e` di circa trent'anni, trascorsi i quali questo viene abbattuto e per costruirne uno nuovo. Ciò non significa che non esistano palazzi di quaranta o cinquant'anni di eta`, ma solo che il loro numero e` scarso ed e` costituito da strutture molto datate.
Normalmente possiamo considerare giovane un appartamento che abbia fino a una quindicina d'anni di eta`, dai quindici ai ventidue-ventitré anni nella media (non giovane non vecchio), oltre si può tranquillamente considerare vecchio.
Ma quali sono i problemi relativi ad uno stabile vecchio? Dunque, oltre alla normale usura dovuta al tempo, bisogna considerare che i materiali edili utilizzati (sia perché il Giappone e` territorio a rischio sismico sia per cultura giapponese) non sono gli stessi utilizzati da noi in occidente, ma sono di qualità più scadente. Con ciò non ci si riferisce alle strutture portanti (che sono solide per rispettare i criteri antisismici) ma a quello che viene utilizzato per riempire lo “scheletro” (muri, pavimenti, soffitti, impianti, ecc). Questa politica incide ulteriormente sul deperimento dello stabile nel tempo e, in maniera diretta o meno, sul problema degli “insetti indesiderati in casa”. In Giappone avere dei problemi di scarafaggi non e` affatto cosa insolita. Per tanto una casa vecchia presenterà maggiori probabilità di aver problemi di questo genere (motivo in più per ambire ai piani alti). Oltre a questo in una struttura vecchia anche le tecnologie e gli impianti utilizzati risultano superati. Un appartamento entro i vent'anni di eta` molto probabilmente disporrà di bagni di nuova concezione (vedi più avanti), cosi` pure di un sistema di riscaldamento con controllo elettronico e cosi` via. Per quanto riguarda i tatami invece, fortunatamente questi vengono di norma sostituiti al cambio di inquilino, evento che in genere vedere la realizzazione anche di altri lavori minori di manutenzione (oltre alla consueta pulizia ovviamente). Tuttavia quando l'appartamento e` di una certa eta` e` bene informarsi se e quando sono stati fatti gli ultimi lavori (seri) di ristrutturazione. Lavori recenti risolleverebbero l'appetibilità anche di un vecchio appartamento, perlomeno visto dall'interno.
1.6 Attrezzature, Servizi, Parcheggi.
Per ultimo anche le cosiddette “facilities” hanno il loro peso: giardino, posto auto, serrature automatiche, ascensore (se un palazzo e` molto vecchio non date per scontato che ci sia!), TV via cavo, fibra ottica, ecc. Per non parlare della portineria.
Se i servizi sono di una certa rilevanza oltre all'affitto ci saranno anche delle spese condominiali da pagare. Un consiglio e` quello di verificare che ci sia il posto per parcheggiare le bici, indispensabile prima o poi se vivete in Giappone. Di solito il parcheggio bici e moto e` gratuito, mentre quello delle auto e` un piccolo affitto.
[CONTINUA...]
Scritto per GiapponeGiappone da Enzo -BlueHeaven- Intiso
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