GiapponeGiappone

ovvero

com'è meglio muoversi?

(all'interno anche una piccola guida al mondo delle agenzie immobiliari)

3.1   Miniguida al fantastico mondo delle agenzie immobiliari giapponesi

(NB: quanto detto non ha la pretesa di corrispondere alla verità nei tecnicismi, ma di illustrarla sommariamente la realtà che si presenta al cliente).

Facciamo un piccola premessa sulle regole e poi vediamo il processo.

3.1.1   Esclusività di mandato

In Giappone esclusività di mandato (quella che impone ad un proprietario di rivolgersi a non più di una agenzia) in Giappone ha dei risvolti particolari. Ovvero l'agenzia incaricata  non tiene per se` l'offerta ma la immette su un mercato comune (tramite database).

In che senso "comune"?

Nel senso che non solo le agenzie della propria catena manche quelle di altre catene possono accedervi e presentarle a potenziali acquirenti. Tuttavia solo l'agenzia a cui si e` rivolto il cliente e` quella che lo può contattare (i contatti non vengono condivisi).

Cioe`  ovunque tu vada, indipendentemente dalla zona e dall'agenzia si trovano sempre le stesse offerte?

No, assolutamente no. Il perché non e` chiarissimo ma pare ci siano dei motivi:

1. la ricerca nel database viene fatta dall'agente e ogni agente ha un modo di ricerca diverso, che dipende da mentalità, priorità, interessi commerciali, ecc.

2. probabilmente non tutte le offerte sono presenti nel database: alcune molto recenti non sono ancora state inserite, alcune forse perché troppo non escono, alcune forse non ben catalogate non rientrano nei risultati di ricerca nonostante rispondano ai requisiti, ecc.

3. altro che non so (alcune offerte vengono volontariamente omesse?).

Morale si può dire che la offerte di agenzia per la stessa zona coincidano circa al 70-80%

Qual e` il vantaggio di condividere l'offerta (e quindi il cliente)?

In generale questo e` un sistema che avvantaggia sia le agenzie che i clienti (offerenti e richiedenti), poiché e` possibile consultare un offerta dal volume enorme e quindi di ottenere risultati migliori (più vicine alle aspettative) ed in minor tempo.

Ma la commissione di agenzia a chi viene pagata?

Ovviamente all'agenzia che trova il cliente comprante (che e` poi quello che paga la commissione). Tuttavia e` da notare che l'agenzia contattata dall'acquirente non si può   mettere in contatto direttamente con l'offerente, ma deve passare attraverso l'agenzia di quello. Non ho esperienza come offerente ma e` facile pensare l'offerente debba pagare qualcosa alla propria agenzia che si pone come intermediaria.

3.1.2   Ricerca della casa in agenzia

A questo punto e` chiaro le offerte vengono consultate tramite computer (sostanzialmente in rete). E per quel 20-30% di offerte che sono rintracciabili (per i vari motivi esposti)? Beh, come sempre, dove non arriva il computer ci si affida a carta e penna: tutte le offerte vengono stampate (ma buttate man mano che si esauriscono), catalogate per area e risposte in faldoni o in semplici vaschette. A voi la  titanica impresa di sfogliarle alla ricerca dell'appartamento perduto.

3.1.3   Dall'offerente all'acquirente: il processo

Arrivati alla fine il quadro e` completo:

1. L'offerente si rivolge ad un'agenzia

2. l'agenzia mette l'offerta sul mercato comune

3. l'acquirente si reca in varie agenzie finché non trova l'offerta giusta

4. l'agenzia dell'acquirente contatta l'agenzia dell'offerente o il call-center delle offerte comuni. Se tutti sono d'accordo:

5. l'agente dell'acquirente recupera le chiavi e gli mostra l'appartamento. Se il cliente decide di comprare:

6. l'agente dell'acquirente contatta (o ricontatta) l'agenzia dell'offerente e svolge tutte le pratiche. Poi fissa all'acquirente un colloquio con l'agente o gli agenti dell'offerente  nella loro agenzia (anche se ormai e` praticamente cosa fatta).

7. se non saltano fuori problematiche inaspettate l'accordo e` sancito e non rimane che la firma dell'offerente (a questo punto l'acquirente avrà già firmato tutto il necessario).

8. l'acquirente paga (l'offerente e separatamente il proprio agente) e gli viene detto quando può ritirare le chiavi (e` il giorno prima del giorno in cui ha deciso di entrare).

9. l'acquirente ritira ed entra nella sua nuova casa. Fine.

3.2   Come affrontare la ricerca

Ora che sappiamo tutte queste belle cose, torniamo al punto focale dove eravamo arrivati, ovvero “allora che faccio?”. Dovete affidarvi soprattutto sulla vostra perseveranza, perché il successo della ricerca  dipende solo in parte dall'agente ma soprattutto dalle offerte a disposizione. Certo un agente fa la differenza nel come si viene trattati e nell'impegno che viene messo nella vostra causa, ma cercherà sempre nelle offerte a disposizione nel computer e non convincerà il proprietario a concedervi la casa qualora fosse contrario (non si mettono mai ha discutere o a cercare di persuadere; se lo fanno e` in maniera molto blanda) per una qualsiasi ragione, in primis perché siete stranieri.

3.3   Qualche consiglio su come muoversi

Sebbene il 70-80% delle offerte sono riscontrabili nelle stesse agenzie, se non siete cosi fortunati da trovare quello che cercate in queste, il consiglio e` di cercare in diverse agenzie della zona di vostro interesse per frugare quel 20-30% di incognita. Non mettete in conto di battere a tappeto tutte le agenzie, dopo un po` il gioco non vale la candela e diventa molto faticoso: perdere ore a sfogliare offerte per cercare di tirar fuori il coniglio dal cappello (leggesi una o due offerte ad agenzia) non ne vale la pena. Ovviamente poi il ritmo con cui si assottigliano le offerte che si ritengono interessanti dipende da quanto sono rigide le vostre richieste.

3.4   La della ricerca delle offerte dal punto di vista del cliente: prassi e consigli

Ecco allora cosa vi attende quando varcate la soglia di un'agenzia e qualche consiglio su come gestire la situazione.

3.4.1   Fase preparatoria

Ogni volta che si entra in una qualsiasi agenzia, non importa quali siano le richieste, bisogna sempre compilare un modulo in cui scrivere i propri dati e i requisiti della casa che si sta cercando: zone, distanza dalla stazione, tipologia, dimensione, citofono, bagno, qualsiasi cosa vi venga in mente. Attenzione a non esagerare: l'offerta e` ampia ma rischiate di ricavare poco e niente se spaccata il capello in quattro (come per le prime volte anche a essere rigidi non fa male: in base al riscontro si può poi decidere se e su quali requisiti essere più` flessibili).

3.4.2   Ricerca effettiva a computer e presentazione dei risultati

Compilato il modulo quello che salta fuori dal computer dipende dall'agente, ma in ogni caso che sia che sia un tipo ligio alle vostre richieste, o che sia uno che cerca di rifilarvi ogni due per tre le offerte che gli convengono (magari perché il premio di agenzia e` alto), finirete col venire investiti da una valanga di proposte di cui solo una piccola parte verrà in contro pienamente alle vostre richieste. E` logico pensare che le prime volte non saprete che cosa aspettarvi dal mercato e quindo sarete tentati di lasciare molto libertà di azione al vostro agente (nonostante magari abbiate le idee ben chiare), tuttavia ecco cosa dovreste cercare di fare assolutamente:

individuate quali sono per voi i punti irrinunciabili e non indietreggiate. Siate chiari con l'agente e fin dalle prime ricerche fategli notare se non corrispondono ai vostri parametri.

ricordate che l'agente 9 volte su 10 non fermerà la ricerca finché non sarete voi a fermarlo, anche se ormai non ci sarà  più nulla da cercare. Se vedete che passa troppo tempo e tira fuori solo offerte sconclusionate, congedatevi e andatevene.

Note: regolamento di condominio (animali, strumenti musicali, chiodi e altre facezie)

Se nelle vostre necessita` rientra quella di poter suonare uno strumento musicale, cantare o tenere un animale domestico sappiate che la vostra gamma di possibilità possibilità si riduce di oltre il 90%: sono pochissimi gli appartamenti dove questi sono permessi.

Non pensate di fare i furbi e di tenere un animale all'insaputa di tutti e del proprietario: se questo venisse a saperlo, indipendentemente dalla  presenza e dall'entità di eventuali dei danni, vi verrebbero addebitati i costi per sostituire completamente i tatami e la tappezzeria in tutta la casa.

Discorso simile per chiodi, viti e buchi di sorta: sono assolutamente vietati. Pena il dover ripagare l'intera muratura della parete anche per un solo chiodo (non si possono appendere quadri come da noi, ci sono degli appositi sistemi per farlo, spesso già installati.

Inoltre, non rispettando gli accordi contrattuali, rischiereste di inimicarvi il vicinato e il padrone di casa, con la facile conseguenza di non vedervi rinnovato il contratto allo scadere dei due anni

3.4.3   Piano (non troppo) di emergenza: il faldone delle offerte cartacee

Quando a furia di cercare nel computer l'agente non cava un ragno dal buco ecco passa alla mossa “faldone”, nell'ultimo tentativo disperato di accontentarvi ma in primis di sbolognarvi. Infatti vi rifila un tomo con offerte cartacee alto perlomeno 15 cm da lasciarvi tranquillamente sfogliare e se la svigna a fare altre cose. Il faldone e` una rottura di scatole,  ma non sottovalutatelo: le offerte sono della stessa qualità di quelle computer (non sono gli  scarti) ma in più avete il vantaggio di giudicare e selezionare personalmente il materiale. L'unico inconveniente e` che richiede molto tempo ed in fretta viene a noia. Non sempre comunque vi rifilano il faldone, a volte addirittura lo usano come forma di intrattenimento: magari quando entrare tutti gli agenti sono occupati e cosi' vi danno qualcosa da fare. Poi pero` quando si libera un agente ve lo tolgono come se fosse una rivista di nessun interesse (spesso il faldone contiene offerte un po` vecchie ed e` più facile che gli appartamenti proposti siano già  andati). In ogni caso vale la regola che se vedere che non si cava un ragno dal buco ringraziate e levate le tende, non fatevi assolutamente scrupolo. Spesso gli agenti si offriranno di portare avanti le ricerche da soli e contattarvi via email (mandandovi le piantine del), ma tutti lo faranno davvero. Nel caso pero` questa prassi vi farà risparmiare tempo ed energie.

3.4.4   Soluzione alternativa: la ricerca in Internet

Per i più smaliziati (e che hanno un po' di dimestichezza col giapponese) esiste la possibilità di vagliare le offerte di appartamenti in rete. I portali maggiori sono pochi e raccolgono le offerte di una miriade di agenzie (a riconferma del sistema “customer-sharing”, vedi 2.2.1). Purtroppo la stragrande maggioranza delle offerte sono specchietti per le allodole, che contengono ottime offerte ma datate (magari pure false), di cui una volta chieste informazioni risulteranno non più disponibili. L'intento delle agenzie e` quello di portarvi a contattarle (meglio ancora di persona) per potervi agganciare con altre offerte.

3.4.5   Il dopo ricerca: la visita dell'appartamento

Trovata la o le offerte a cui siete interessati (e avuto ovviamente previa conferma da parte dell'offerente), vi verrà fatto visitare l'appartamento. Nel caso fosse ancora occupato e/o non visitabile vi verranno mostrate delle foto. Quando direte “ok, mi piace ma voglio pensarci  un attimo” non fatevi intimorire dal loro “ok, ma si sbrighi perché ci sono altri clienti che la vogliono vedere e rischia che gliela soffino” accompagnato da un pronostico di una settimana al massimo di tempo. Lo dicono sempre e ovviamente non e` vero. La gente che ferma una casa sue due piedi non nasce come funghi. E` pur sempre vero pero` che e` possibile ma non c'e' nessuna fila fuori dalla porta.

3.4.6   Il dopo conferma: burocrazia e colloqui

Quando avete deciso di fermare la casa  aspettatevi che vi vengano chieste tutte le documentazioni del caso: copia del vostro documento d'identità, reddito del garante (e altri documenti relativi al garante), e amenità del genere (non moltissime per la verità). La documentazione da preparare e` standard ma a discrezione del proprietario (e non dell'agenzia) possono essere richiesti ulteriori documenti. Inoltre e' d'obbligo il colloquio con l'agente o gli agenti del proprietario per verificare che siate delle persone a posto. Vi verranno fatte domande a cui avete già  risposto mille volte o di cui e` impossibile l'altra parte non conosca le risposte: non importa, il punto e` solo che vuole conoscervi e capire che tipo siete. Fate questo ultimo sforzo e poi non vi rimane che pagare.

 

3.5   Morale della storia

Non vi demoralizzate se alcuni tentativi di ricerca andranno a vuoto, le offerte buone sono sempre poche, altrimenti non sarebbero buone ^_^. Serve un pizzico di fortuna, ma “daje e daje” qualcosa salta sempre fuori. Anche con gli agenti e` questione di fortuna. Ci sono agenti in gamba che si danno moltissimo da fare e altri molto più passivi, anche all'interno della stessa agenzia. In genere gli agenti sono delle sorte di squali, tuttavia il fatto di dedicarsi completamente (per proprio interesse) alla causa del cliente, unita magari ad un indole socievole può dare la sensazione di avere un supporto e di non essere lasciati in balia di se stessi.