Controlli più severi sugli affitti di "minpaku" potrebbero peggiorare la situazione.
Crescono i timori che gli operatori privati di alloggi "minpaku" possano operare nell'illegalità, a seguito dell'intensificarsi delle normative e delle misure repressive contro le strutture ricettive problematiche in tutto il Giappone.
I Minpaku accoglievano frotte di viaggiatori in appartamenti e case private vuote, contribuendo così alla costante espansione del mercato.
Nel 2018, il governo centrale ha implementato la Legge sulle Imprese di Alloggio Private per stabilire una regolamentazione dettagliata per i minpaku (alloggi privati). L'obiettivo finale era quello di incrementare la spesa in valuta estera nel settore turistico.
Successivamente, il numero di minpaku aumentò considerevolmente, con operatori che a volte arrivavano persino a prendere in prestito immobili per avviare l'attività.
Tuttavia, da allora sono pervenute anche numerose lamentele da parte dei residenti riguardo a turisti maleducati che soggiornano in alloggi privati e si aggirano nelle zone residenziali vicine.
Gli abitanti della zona di Minpaku percepiscono sempre più un disturbo nei loro quartieri, dato che lo scorso anno il numero di visitatori stranieri in Giappone ha superato per la prima volta i 40 milioni, a causa del costante afflusso di turisti.
La città di Kyoto, che si vanta di avere le "restrizioni più severe del Giappone" sui minpaku, ha recentemente iniziato a valutare la possibilità di ampliare l'area in cui queste abitazioni private sono di fatto vietate.
Anche i 23 distretti di Tokyo stanno progressivamente rafforzando i propri regolamenti.
Tuttavia, quest'ultima tendenza è criticata dagli operatori di minpaku come una risposta imprudente, in quanto "l'inasprimento delle restrizioni potrebbe semplicemente incoraggiare le aziende a rivolgersi a servizi di hosting illegali e senza licenza".
ACCESA CONCORRENZA PER GLI IMMOBILI
Di recente, in un palazzo, si è notato del bucato steso sui balconi delle stanze, a testimonianza della vita quotidiana dei proprietari.
Il complesso residenziale di quattro piani, risalente a 40 anni fa, si trova in una zona residenziale a sette minuti a piedi dalla stazione di Kita-Ikebukuro, lungo la linea Tobu Tojo, nel quartiere di Toshima a Tokyo.
Un uomo americano, uscendo da un appartamento al terzo piano dell'edificio con una valigia, ha ammirato l'appartamento in cui aveva trascorso la notte per la sua pulizia e il suo comfort.
L'alloggio di 86 m² comprende un soggiorno, una sala da pranzo, una cucina e tre camere da letto.
Gli scaffali che separavano le stanze erano pieni di numerose traduzioni in inglese di popolari manga giapponesi. Era inoltre dotato di un sistema automatico di allarme antincendio conforme alle normative giapponesi in materia di sicurezza antincendio.
L'appartamento era stato ristrutturato da un commercialista di 39 anni al costo di 2 milioni di yen (12.500 dollari).
L'affitto è fissato a 330.000 yen al mese, circa 100.000 yen in più rispetto alla tariffa di mercato standard, poiché l'immobile è specificamente destinato a scopi minpaku.
Il contabile ha iniziato a gestire pensioni private tre anni fa. Attualmente è responsabile di un totale di otto unità minpaku nel quartiere di Shinjuku a Tokyo e nel distretto di Ikebukuro nella prefettura di Toshima.
Ha detto che a volte ospita persino clienti giapponesi. Si stima che quasi il 40% degli utilizzatori di minpaku a livello nazionale provenga dal Giappone.
"Semplicemente trovando buoni immobili si possono guadagnare molti soldi", ha detto l'uomo.
Ha spiegato che l'appartamento vicino alla stazione di Kita-Ikebukuro, ad esempio, dovrebbe generare un profitto annuo di circa 2 milioni di yen, a condizione che il prezzo della camera sia di 35.000 yen a notte.
Oggigiorno, sono pochi gli immobili nella zona centrale della capitale autorizzati alla conversione in minpaku. Non appena vengono pubblicate informazioni su appartamenti idonei su siti web specializzati, decine di richieste arrivano in pochi minuti, in una vera e propria "corsa all'ultimo sangue".
La crescente presenza dei minpaku crea attriti con i residenti locali.
Nell'ottobre del 2025, il presidente di un'associazione di quartiere nel distretto di Toshima espresse la sua frustrazione definendo i minpaku "i cattivi, a dirla tutta", durante una riunione per discutere le modalità di controllo di queste strutture ricettive private.
Il quartiere di Toshima ospita la stazione di Ikebukuro, uno dei principali terminal di Tokyo, e offre un ottimo collegamento con destinazioni importanti come il quartiere di Asakusa e il vivace quartiere di Shibuya.
Nel gennaio di quest'anno, nel distretto di Toshima erano state registrate ben 1.867 minpaku (strutture ricettive private) ai sensi della legge sulle attività ricettive private. Si tratta del terzo numero più alto tra i 23 distretti di Tokyo.
Il presidente dell'associazione di quartiere in questione ha sottolineato come una zona residenziale situata a circa 1 chilometro dalla stazione di Ikebukuro sia particolarmente colpita dalle minpaku (abitazioni private). Anche a soli 50 metri di distanza, bastava vedere tre cartelli pubblicitari di case private.
I manifesti affissi in diverse zone della città dai residenti riflettevano probabilmente la loro forte rabbia. Non solo insistevano sul divieto di gettare rifiuti per terra, ma avvertivano anche che "le foto di tutti i delinquenti saranno esposte pubblicamente" per umiliarli.
Sono disponibili appositi contenitori per i clienti di minpaku, in conformità con le linee guida del governo di quartiere. Nonostante ciò, alcuni di essi erano stracolmi di sacchetti di carta e imballaggi di plastica.
I cassonetti sono chiusi a chiave tranne che nei due giorni settimanali di raccolta, e un utente di minpaku apparentemente non giapponese è stato visto gettare impropriamente i rifiuti accanto ai cassonetti.
In risposta alle crescenti lamentele, il distretto di Toshima ha annunciato nel settembre 2025 un piano per modificare l'ordinanza, nell'ambito di un'iniziativa volta a inasprire significativamente le restrizioni sugli alloggi privati.
La revisione proposta mirava a ridurre di oltre la metà le ore di funzionamento consentite per le abitazioni private, dagli attuali 180 giorni all'anno a un massimo di 84. Prevedeva inoltre di vietare la costruzione di nuove minpaku (unità abitative private) in determinate zone residenziali e scolastiche.
RISCHIO DI ENTRARE NELLA SOTTERRANEA
Questa proposta ha incontrato una forte opposizione da parte dei gestori di minpaku, i quali sostenevano che il cambiamento avrebbe portato solo a un aumento del numero di strutture ricettive abusive.
Gli oppositori insistevano sul fatto che il limite operativo annuale di 84 giorni fosse insufficiente per garantire la redditività di Minpaku, il che significava che gli operatori esistenti non avrebbero avuto altra scelta se non quella di ritirarsi completamente dal settore.
Poiché gli appartamenti e le case ideali erano spesso già stati ristrutturati, soprattutto per scopi di minpaku (scambio illegale di persone), gli operatori illegali potevano individuare e acquisire questi "beni di qualità" in un contesto di scarsità di luoghi adatti.
Se questi edifici venissero utilizzati come ostelli privati senza autorizzazione ufficiale, sarebbe difficile per le autorità controllare i minpaku.
Gli oppositori sostengono inoltre che non tutte le agenzie minpaku causano problemi alla società.
Ad esempio, il commercialista che gestisce otto residenze private ha affermato di partecipare ad attività di pulizia regionali. Ha inoltre stipulato un contratto con un'impresa di pulizie affinché la quantità di rifiuti nelle sue proprietà venga controllata quotidianamente.
"Le operazioni di repressione dovrebbero essere intensificate esclusivamente contro gli operatori illegali", ha affermato l'uomo. "In generale, un aumento dei controlli non farebbe altro che offrire alle attività illecite un'occasione d'oro."
Alla luce di tutto ciò, il distretto di Toshima ha rivisto la bozza di ordinanza e ha aumentato il numero massimo di giorni di attività da 36 a 120 rispetto al piano iniziale. È stato inoltre previsto un periodo di grazia di un anno, pertanto la modifica entrerà in vigore il prossimo dicembre.
QUADRO DI RIFERIMENTO ADOTTATO DALLO STATO
Un comune ha optato per un'applicazione più rigorosa delle norme solo nei confronti degli operatori malintenzionati, anziché rafforzare i regolamenti sui minpaku in generale.
A dicembre, il distretto di Shinjuku ha emesso il primo "ordine di chiusura" di Tokyo nei confronti di 11 esercizi gestiti da quattro funzionari, dopo che questi non avevano rispettato ripetutamente i requisiti obbligatori, tra cui la comunicazione del numero di notti trascorse dagli ospiti.
Naturalmente, questo approccio presenta dei limiti: è estremamente difficile per le autorità locali individuare tutti i reati minori commessi dai minpaku.
La maggior parte delle 561 denunce relative a residenze private durante l'anno fiscale 2025 riguardava "rumore" e "smaltimento dei rifiuti". Non più di 22 funzionari del dipartimento di igiene urbana del distretto sono responsabili della gestione di queste violazioni.
Tenendo conto di ciò, un alto funzionario del distretto di Shinjuku ha affermato che sarebbe "quasi impossibile" individuare e verificare ogni violazione in oltre 3.000 strutture ricettive private senza un sistema completo di telecamere di sorveglianza.
Il sindaco del distretto di Shinjuku, Kenichi Yoshizumi, ha sottolineato che il meccanismo del minpaku è stato ideato e implementato dal governo centrale per riservare un'accoglienza speciale ai turisti stranieri provenienti dall'estero.
Il sindaco non ha nascosto la sua irritazione durante una conferenza stampa nel novembre 2025.
"Abbiamo una serie di compiti diversi legati al quadro normativo che ci è stato imposto (dallo Stato)", ha affermato Yoshizumi. "Abbiamo aumentato il personale, ma stiamo raggiungendo i nostri limiti. La situazione è estremamente difficile anche dal punto di vista finanziario."
Le conseguenze del quadro normativo imposto con la forza si manifestano soprattutto sotto forma di problemi legati ai rifiuti e all'inquinamento acustico, poiché il governo centrale non ha ancora presentato contromisure efficaci.
(Questo articolo è stato scritto da Tomomi Terasawa e Joichi Tateiwa.)
