A Tokyo, improvvisi aumenti degli affitti scatenano azioni legali.

Negli ultimi quattro anni, il marito, sulla cinquantina, e la moglie, sulla trentina, avevano affittato l'appartamento 1DK (bilocale con angolo cottura) di circa 40 metri quadrati. Si trova in un edificio in cemento armato che ha più di 20 anni.

Situato a solo un minuto a piedi dalla stazione ferroviaria, l'appartamento è dotato di riscaldamento a pavimento e deumidificatore in bagno, mentre il seminterrato comprende un garage multipiano con impianto di parcheggio e ripostigli. L'affitto mensile, comprensivo di spese condominiali e parcheggio, era di 163.000 yen.

Sebbene l'email del proprietario fosse preceduta da delle scuse, ha scatenato una controversia. Mentre l'economia giapponese lotta contro la deflazione da anni, i prezzi degli affitti sono recentemente aumentati vertiginosamente, con incrementi che in alcune zone di Tokyo hanno superato il 10%.

Secondo Lifull Co., che gestisce un sito web di informazioni immobiliari, il canone di locazione medio per gli immobili in affitto nei 23 distretti di Tokyo ha raggiunto livelli record: circa 120.000 yen per le abitazioni singole e 250.000 yen per le abitazioni familiari.

Il proprietario di casa della coppia ha affermato che l'aumento dell'affitto era "dovuto alla debolezza dello yen, all'impennata dei prezzi dell'elettricità causata dall'invasione russa dell'Ucraina e all'inflazione dovuta al costo del lavoro". L'e-mail aggiungeva che l'immobile era "affittato a un prezzo troppo basso" a causa di un membro del personale inesperto.

Di fronte alle perplessità della coppia, le parti si accordarono per un aumento graduale dell'affitto: 188.000 yen a partire dal mese successivo per due anni, poi a 208.000 yen al successivo rinnovo.

Tuttavia, nel dicembre 2024, il proprietario di casa ha nuovamente richiesto un aumento dell'affitto, sostenendo che la coppia stesse pagando un canone irragionevolmente basso. L'e-mail ricevuta dalla coppia conteneva un linguaggio duro, li condannava e minacciava azioni legali per richiedere retroattivamente l'aumento dell'affitto.

Il 29 gennaio 2025, il proprietario ha intentato una causa chiedendo un aumento dell'affitto. Ha sostenuto che "l'affitto attuale è provvisorio e il contratto di locazione prevede la possibilità di controversie. Vi prego di valutare se questa questione valga il vostro tempo e il vostro denaro".

La coppia, già sconcertata dall'improvvisa intransigenza del proprietario, ha subito un altro duro colpo a febbraio, quando questi li ha informati via e-mail di un aumento mensile di 5.500 yen per il parcheggio. Ad aprile, 11.000 yen, corrispondenti a due mesi di parcheggio, sono stati prelevati dal loro conto senza il loro consenso.

Dopo aver consultato un avvocato, hanno rifiutato l'aumento della tariffa di parcheggio e hanno chiesto il rimborso. In risposta, il proprietario ha bloccato l'accesso al parcheggio.

La coppia ha replicato sostenendo che l'azione del proprietario costituiva uno sfratto illegale e ha richiesto 700.000 yen a titolo di spese legali e risarcimento per il danno morale subito.

Il processo relativo alle due cause si è concluso in un'unica udienza. A novembre, il Tribunale distrettuale di Tokyo ha confermato che l'affitto era di 188.000 yen, come concordato tra le parti, e ha ordinato al proprietario di pagare le spese legali dell'inquilino e le spese di parcheggio eccessive, per un totale di 131.000 yen, che erano state detratte senza il suo consenso.

Il giudice ha stabilito che il semplice fatto di "affittare l'immobile a un prezzo troppo basso" non giustifica automaticamente un aumento immediato del canone di locazione.

"Provo un immenso senso di sollievo. Ero costantemente terrorizzata, chiedendomi cosa avrebbe detto il proprietario dopo tutte quelle ripetute richieste", ha dichiarato la moglie in conferenza stampa dopo la sentenza.

La moglie ha spiegato che il marito si è ammalato a causa dello stress mentale, e che la loro vita quotidiana è stata profondamente sconvolta. Nonostante la vittoria in tribunale, la coppia ha deciso di trasferirsi.

Dopodiché, nessuna delle parti ha presentato ricorso e la decisione del tribunale è diventata definitiva. Il proprietario non ha rilasciato commenti sull'esito.

"In un contesto di aumento dei prezzi dei terreni, si moltiplicano i casi che richiedono ingenti aumenti degli affitti, e vediamo spesso i proprietari utilizzare aumenti del canone di locazione del parcheggio o la rescissione del contratto come strumenti di negoziazione", ha affermato l'avvocato della coppia, Naoto Akiyama, che possiede anche la licenza di perito immobiliare.

La legge sulla locazione di terreni e fabbricati tutela gli inquilini, che si trovano in una posizione più debole, vietando ai proprietari di rescindere unilateralmente i contratti di locazione, salvo per validi motivi come il ritardo nel pagamento dell'affitto.

"C'era una certa ambiguità riguardo all'affitto dei parcheggi, che è escluso dall'ambito di applicazione della legge sui contratti di locazione di terreni e fabbricati", ha affermato Kentaro Kaneshige del dipartimento immobiliare dell'Università Meikai.

"La decisione fondamentale in questo caso è che, quando i contratti di locazione dell'edificio e del parcheggio vengono considerati integrati, si applicano determinate restrizioni alla risoluzione o agli aumenti di canone."

Secondo la legge, i proprietari possono negoziare con gli inquilini se l'affitto è inferiore al prezzo di mercato locale, ha osservato. Gli inquilini possono richiedere una spiegazione su come è stato determinato un determinato canone di locazione o chiedere a una terza parte di valutare quale sia un canone equo per un immobile.

Kaneshige ha inoltre riconosciuto le difficoltà dei proprietari. "Sebbene un'azione coercitiva sia fuori discussione, anche i proprietari stanno lottando contro l'aumento dei costi. La soluzione migliore è probabilmente quella di continuare le discussioni fino a quando entrambe le parti non saranno soddisfatte e non raggiungeranno un compromesso."