I prezzi degli appartamenti usati sono alle stelle nella Grande Tokyo

Il prezzo degli appartamenti di seconda mano sta aumentando considerevolmente, soprattutto nell'area metropolitana di Tokyo, mentre le nuove unità immobiliari raggiungono prezzi sempre più esorbitanti.

I prezzi degli appartamenti di seconda mano nella regione della capitale sono aumentati del 6,3% su base annua, raggiungendo una media di 52 milioni di yen (330.000 dollari) nel 2025, segnando il 13° anno consecutivo di aumento.

A differenza dei complessi residenziali di nuova costruzione, gli appartamenti preesistenti non sono direttamente interessati dall'aumento dei costi di costruzione.

Un mistero sta nel modo in cui i valori delle due categorie si influenzano a vicenda.

In totale, nel 2015 sono stati venduti 35.000 appartamenti di seconda mano nell'area metropolitana di Tokyo per un prezzo medio di 28,92 milioni di yen, secondo Rete di informazioni immobiliari per il Giappone orientale, che gestisce il Real Estate Information Network System (REINS).

Entro il 2025 il numero di contratti è aumentato a 49.000, con il prezzo medio che si è moltiplicato per 1,8, raggiungendo i 52 milioni di yen.

Nello stesso periodo, il valore medio dei nuovi appartamenti è aumentato di 1,7 volte – un aumento relativamente moderato rispetto a quello degli appartamenti usati – da 51,83 milioni di yen a 90,55 milioni di yen, secondo le statistiche compilate dalla società di ricerca Tokyo Kantei Co.

Per fascia di prezzo, gli immobili usati acquistati nel 2025 costavano oltre 100 milioni di yen nel 10% dei casi, la maggior parte dei quali si trovava nella capitale. Gli appartamenti usati con un valore superiore a 100 milioni di yen rappresentavano solo il 2% nella Grande Tokyo nel 2019, prima della pandemia di COVID-19.

In mezzo a un numero crescente di appartamenti di lusso disponibili a 100 milioni di yen e oltre, gli immobili di seconda mano tendono generalmente a raggiungere prezzi esorbitanti, superiori ai 50 milioni di yen.

Analizzando i prezzi per prefettura, il quadro è contrastante. Mentre la media di Tokyo è aumentata del 10,1% su base annua, raggiungendo i 67,66 milioni di yen, i prezzi a Kanagawa, Saitama e Chiba sono diminuiti rispettivamente dell'1,7%, del 2,2% e dell'1,6%, attestandosi a 38,32 milioni di yen, 29,10 milioni di yen e 28,65 milioni di yen.

Anche le tre prefetture al di fuori di Tokyo sono state caratterizzate da un andamento al rialzo dei prezzi fino al 2024, ma hanno registrato un calo annuo nel 2025.

La performance di Tokyo è stata così positiva che la media complessiva per la regione della capitale è aumentata nel suo complesso, nonostante in tre delle quattro prefetture siano stati osservati cali dei prezzi su base annua.

La realtà attuale del mercato degli appartamenti di seconda mano è stata evidenziata da Fumiko Watanabe dell'NLI Research Institute.

"Mentre i prezzi degli immobili esistenti tendono generalmente ad aumentare in linea con l'impennata dei prezzi delle loro controparti più recenti, i nuovi progetti di costruzione concorrenti vengono occasionalmente annullati nelle aree suburbane", ha affermato Watanabe. "Sta emergendo un divario regionale significativo tra il centro di Tokyo, dove è probabile che gli immobili acquistati mantengano il loro alto valore in futuro, e altre aree in cui ciò appare improbabile".

OFFERTA LIMITATA DI NUOVI APPARTAMENTI

Dietro la recente popolarità e l'impennata dei prezzi degli appartamenti di seconda mano non c'è solo il crescente valore degli appartamenti immacolati, ma anche il calo del numero di queste proprietà di nuova costruzione.

I dati del Tokyo Kantei rivelano che nel 2025 le nuove unità condominiali in vendita nell'area metropolitana di Tokyo erano 34.000, con un calo del 30% rispetto alle 49.000 unità di dieci anni prima.

Gli sviluppatori immobiliari stanno riducendo le dimensioni e il numero di appartamenti che costruiscono, a causa dell'aumento della spesa per i materiali da costruzione e della grave carenza di manodopera nel settore edile.

Si concentrano in particolare sulle abitazioni situate nel cuore della capitale. I condomini nel centro di Tokyo possono costare significativamente di più dei complessi residenziali suburbani, consentendo agli sviluppatori di assorbire i costi dei materiali e quindi generare più facilmente profitti.

Poiché il Tokyo Kantei calcola annualmente anche il rapporto tra il valore dei condomini e il reddito medio annuo per prefettura, gli ultimi dati del 2024 indicano che i prezzi degli appartamenti di 10 anni superavano di 10 volte lo stipendio medio annuo nelle sei prefetture di Tokyo, Kanagawa, Kyoto, Osaka, Hyogo e Okinawa.

Il rapporto per il capitale giapponese era di circa 17:1, un livello paragonabile a quello dei nuovi condomini. Questo sottolinea quanto sia surriscaldato il mercato immobiliare della rivendita in questi giorni.

"I fornitori stanno fissando prezzi estremamente alti per i loro immobili, in un contesto di domanda stabile da parte dei consumatori" di appartamenti di seconda mano, ha affermato un rappresentante di Tokyo Kantei.

I SERVIZI DI RISTRUTTURAZIONE ATTRAGGONO L'ATTENZIONE

Rivolgendosi ai proprietari di condomini di lunga data, stanno crescendo anche le offerte di pacchetti di ristrutturazione non convenzionali.

Verso la fine dell'anno scorso, Renoveru Inc., un'azienda con sede a Tokyo specializzata in ristrutturazioni complete di case, ha installato nella capitale tre "unità concettuali" da provare per i visitatori.

Il trio di appartamenti concettuali costituisce un'unità rilassata che offre le funzioni minime richieste, con costi di ristrutturazione per un appartamento di 60 metri quadrati fissati a 9,95 milioni di yen o più al netto delle tasse; un appartamento standard per almeno 12,35 milioni di yen; e un appartamento caratterizzato da una migliore capacità di isolamento e vari comfort di alta qualità per 20,25 milioni di yen o più.

I clienti sono liberi di scegliere la disposizione degli appartamenti che preferiscono per le proprietà acquistate. Possono anche scegliere tra le tre specifiche standard dell'azienda per cucine, bagni e altri accessori.

Una delle tre unità concettuali, un appartamento vicino alla stazione Futako-Tamagawa sulla linea Tokyu nel quartiere Setagaya, ad esempio, presenta una planimetria migliorata che amplia l'ingresso e il soggiorno, precedentemente angusti.

È dotato anche di apparecchi di illuminazione di alta qualità consigliati da Renoveru.

Il vantaggio di questo servizio è che i clienti non solo possono controllare le proprie spese, ma possono anche arredare la propria casa molto più facilmente, poiché non devono scegliere tutto da zero.

Il 60% degli utenti del pacchetto Renoveru è costituito da trentenni. La loro spesa media per la ristrutturazione ammonta a 15,7 milioni di yen.

Renoveru ha affermato che i consumatori di oggi tendono a confrontare solo le case di proprietà precedente, anziché prendere in considerazione sia le proprietà nuove che quelle esistenti.

"Dati i prezzi alle stelle e il numero limitato di immobili di nuova messa in vendita, le persone con redditi più alti si stanno rivolgendo alla rivendita di immobili", ha affermato un rappresentante di Renoveru. "Ora vogliamo coinvolgere questa fascia demografica come clienti per le ristrutturazioni".